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2025年、私は10年住んだ晴海の70㎡を手放し、同じマンション内の90㎡へ住み替えた。売却価格は約1億4,000万円、買い替え先の購入価格は1億8,000万円。数字だけ見れば「うまくいった話」に聞こえるかもしれないが、その裏側には想像以上に複雑な税金の計算と、総額で数百万円規模にのぼる諸費用がひそんでいた。
このサイトでは以前、同じマンション内で買い替えた理由や売却益8,500万円の内訳についても書いた。今回はその「税金と費用」に絞って、実際にいくら払ったのかをできる限り正直に公開する。これからタワマンの買い替えを検討している方に、リアルな数字の参考になれば幸いだ。
タワマン買い替えにかかる税金の全体像
まず大前提として、タワマンに限らず不動産を売却して利益が出た場合は、その利益（譲渡所得）に対して税金が発生する。買い替えだからといって自動的に非課税になるわけではない。「買い替えたんだから税金はかからないはず」と思い込んでいると、後から大きな出費に驚くことになる。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は以下の式で計算される。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
私のケースを当てはめると次のようになる。
- 売却価格：1億4,000万円
- 取得費：約5,200万円（購入時の価格5,500万円から建物部分の減価償却分を差し引いた概算）
- 譲渡費用：約400万円（仲介手数料・印紙代・測量費など）
- 譲渡所得：約8,400万円
ここで重要なのが「所有期間」だ。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）に抑えられる。私の場合、2015年購入・2025年売却なので、長期譲渡所得に該当した。
仮に特例を一切使わなかった場合、8,400万円 × 20.315% ＝ 約1,706万円の税負担になる計算だ。これは正直、想像以上に重かった。
不動産取得税と登録免許税
売却側の税金だけでなく、新しい物件を購入する際にも税金がかかる。
不動産取得税は固定資産税評価額の3%（土地・住宅）。ただし一定の要件を満たした住宅には軽減措置がある。1億8,000万円のタワマンでも、固定資産税評価額は市場価格の6〜7割程度であることが多く、さらに軽減措置が適用されたため、実際の不動産取得税は約35万円だった。思ったより少なかったというのが正直な感想だ。
登録免許税は所有権移転登記のために必要で、固定資産税評価額の2%（住宅用は軽減税率0.3%の場合あり）。私のケースでは住宅用軽減が適用され、約30万円程度だった。
節税の要となる「2つの買い替え特例」
何も対策しなければ1,700万円超の税負担になるところを、実際にはどう節税したのか。居住用財産の売却には、大きく2つの特例が存在する。
①3,000万円特別控除
これは自分が居住していた物件を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという制度だ。所有期間の長短を問わず使える点が強みで、適用要件もシンプルだ。
- 売った年の前年・前々年に同じ特例を使っていないこと
- 売り手と買い手が親族などの特殊関係にないこと
- 住まなくなってから3年以内に売ること
私のケースに当てはめると：
譲渡所得8,400万円 － 3,000万円 ＝ 5,400万円 × 20.315% ＝ 約1,097万円
控除なしと比べると約609万円の節税になる。大きい。
②特定居住用財産の買い替え特例
こちらは「課税を繰り延べる」という性質の特例だ。3,000万円控除とは異なり、売却益への課税をゼロにするのではなく、「今は払わなくていい、次に売るときにまとめて払って」という仕組みになっている。
主な適用要件は以下の通り。
- 売却した居住用物件の所有期間が10年超、居住期間も10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること（私のケースは1.4億円なのでこの特例は使えなかった）
- 買い替え先の床面積が50㎡以上であること
売却価格の上限が1億円という縛りが厳しく、首都圏のタワマンオーナーには使えないケースが多い。私もここで弾かれた。結果として3,000万円特別控除のみを適用し、税額は約1,097万円となった。
③軽減税率の特例（長期所有×居住用の組み合わせ）
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分については税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減される。
私のケースでは3,000万円控除後の課税譲渡所得は5,400万円で、全額が6,000万円以下に収まった。そのため軽減税率が適用され：
5,400万円 × 14.21% ＝ 約767万円
3,000万円控除＋軽減税率の組み合わせで、当初想定の1,706万円から約939万円の節税に成功した。この組み合わせは、タワマンの長期保有オーナーにとって最強の節税セットだと実感している。
諸費用の全額公開：売却側と購入側それぞれの内訳
税金以外にも、売買にはさまざまな費用がかかる。「諸費用は物件価格の5〜10%」と言われるが、実際はどうだったか。
売却時にかかった費用（70㎡・1.4億円の売却）
| 費用項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 不動産仲介手数料（3%＋6万円＋税） | 約456万円 |
| 売買契約書の印紙税 | 6万円 |
| 抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む） | 約3万円 |
| 引越し費用（同マンション内だったため割安） | 約8万円 |
| ハウスクリーニング（売却前） | 約10万円 |
| 合計 | 約483万円 |
同一マンション内の買い替えだったため、引越し費用は格段に安く済んだ。通常の引越しなら30〜50万円はかかるところが、同じエレベーターを使って荷物を運べる分、業者費用が大幅に圧縮できた。これは同一マンション内買い替えの隠れた大きなメリットだ。
購入時にかかった費用（90㎡・1.8億円の購入）
| 費用項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 不動産仲介手数料（3%＋6万円＋税） | 約598万円 |
| 売買契約書の印紙税 | 6万円 |
| 所有権移転登記（登録免許税＋司法書士報酬） | 約60万円 |
| 不動産取得税 | 約35万円 |
| 住宅ローン関連費用（融資手数料・団体信用生命保険など） | 約120万円 |
| 火災保険（5年分一括） | 約25万円 |
| 固定資産税精算金（引き渡し日以降の日割り） | 約35万円 |
| 合計 | 約879万円 |
購入側の諸費用は売却側より大きく、物件価格の約4.9%に相当した。1億8,000万円という高額物件では仲介手数料だけで約600万円になる。これは単純に「高い物件を買えば買うほど諸費用も重くなる」という現実で、買い替えを計画する際には必ず手元資金として準備しておく必要がある。
売却・購入の諸費用合計と税金を合わせた総コスト
- 売却時の諸費用：約483万円
- 購入時の諸費用：約879万円
- 譲渡所得税：約767万円
- 合計：約2,129万円
買い替えに際して合計で約2,100万円超のコストが発生した計算になる。「差額の4,000万円が手に入る」という単純な話ではなく、実質的な利益はここから税金・諸費用を差し引いた額になる。それでも長期保有の恩恵は絶大で、購入時と比べた純粋な資産増加は十分に大きかった。
売却・購入のタイミングと手続き上のポイント
📋 売却・購入のタイミングと手続き上のポイントの流れ
売却と購入、どちらを先にすべきか
買い替えで最も頭を悩ませたのが「売り先行」か「買い先行」かという問題だった。
売り先行のメリットは、手元資金を確定させてから購入に動けること。ただし売却後に住む場所を確保する「仮住まい」が必要になるケースがある。私の場合は同一マンション内の買い替えだったため、売却・購入を同日決済（引き渡し日を同じにする）という形を取れた。これは通常の買い替えではなかなかできない離れ業で、同一マンション内買い替えならではの大きな利点だった。
買い先行は好条件の物件を逃さないために動けるが、ダブルローンのリスクがある。売却が長引いた場合、2つの物件の住宅ローンを並行して支払う事態になりかねない。特に高額のタワマンでは、そのリスクは非常に大きい。
確定申告は翌年2月〜3月に必ず行う
譲渡所得が発生した年の翌年、確定申告が必要になる。サラリーマンでも例外ではない。私は会社員時代から確定申告には慣れていたが、今回は税理士に依頼した。費用は約20万円だったが、3,000万円控除や軽減税率の適用漏れを防ぐためには専門家のチェックが不可欠だと感じた。
特に注意すべき点は以下の通りだ。
- 特例の適用には確定申告が必須（申告しなければ特例は受けられない）
- 売却した翌年の1月1日時点の住所が重要（住民票の移動タイミングに気を付ける）
- 取得費の計算には購入時の売買契約書・領収書が必要（10年前の書類を探すのが大変だった）
- 建物の減価償却計算は構造（RC造か鉄骨か）によって異なる
購入時の書類は、将来の売却に備えてしっかりファイリングしておくことを強くすすめる。私は2015年の購入書類を探し出すのに丸一日かかった。
同一マンション内買い替えならではの注意点
一般的な買い替えとは異なる、同一マンション内買い替え特有の注意点も経験から共有しておきたい。
管理組合・管理会社への事前確認
同じマンション内で売買が行われる場合でも、管理組合の規約上の手続きは通常の売買と変わらない。特に修繕積立金の清算、管理費の引き継ぎ、鍵の返却・新規発行など、細かい手続きが重なる。我がマンションでは同一マンション内売買の前例があったため、管理会社が慣れていてスムーズだったが、前例のないマンションでは想定外の調整が必要になる場合もある。
「身内売買」との誤解を避ける
同一マンション内の売買は、税務上「低額譲渡」や「みなし贈与」と疑われるリスクがある。これは売買価格が市場価格から大きくかけ離れている場合に問題となるもので、適正価格での売買であれば通常問題にならない。ただし念のため、不動産鑑定や査定書を複数取得し、取引価格の客観的な根拠を残しておくことをすすめる。
住宅ローン審査のタイミング
既存の住宅ローンを完済しつつ新規の住宅ローンを組む場合、金融機関によっては「売却済みの物件の抵当権抹消」を確認してから新規融資を実行するというルールがある。同日決済の場合はこの手続きが連動して行われるが、書類の不備や司法書士との連絡ミスが生じると決済が遅延するリスクがある。私はこの部分を特に念入りに確認し、決済日の2週間前には全書類の最終チェックを司法書士と行った。
買い替えを検討中の方へ：事前に準備すべき3つのこと
私の経験をもとに、タワマン買い替えを検討している方に向けて最後にアドバイスをまとめておきたい。
①購入時の書類を今すぐ整理する
売買契約書、重要事項説明書、登記識別情報（権利証）、住宅ローン関連書類、固定資産税納税通知書……これらは売却時に必要になる。10年以上前の書類はどこにあるか分からなくなりがちだ。「売却はまだ先の話」と思っていても、今すぐファイリングしておくことで将来の手間が大幅に省ける。
②税理士に早めに相談する
売却が決まってから動くのではなく、売却を検討し始めた段階で税理士に相談することをすすめる。適用できる特例の確認、最適なタイミングの試算、確定申告の準備など、事前に整理しておくことで節税効果が大きく変わってくる。私の場合、早めに動いたことで3,000万円控除と軽減税率の組み合わせを確実に使うことができた。
③諸費用分の現金を必ず手元に置く
今回の私のケースでは、税金と諸費用の合計が約2,100万円に達した。売却益の中から賄えるとはいえ、「引き渡し前に現金が必要になるタイミング」が複数あった。特に購入側の仲介手数料は売買契約時に半額、引き渡し時に残半額を支払う慣習があり、手元資金のコントロールが重要だった。
まとめ：タワマン買い替えは「税金と費用の設計」が9割
タワマンの買い替えは、物件の売買交渉よりも「税金と費用の設計」に時間とエネルギーを割くべきフェーズだと、今回の経験を通じて強く感じた。特に以下の3点は必ず事前に把握しておいてほしい。
- 所有期間10年超×居住用なら、3,000万円控除＋軽減税率の組み合わせが最強
- 買い替え特例（課税繰り延べ）は売却価格1億円超だと使えない場合が多い
- 諸費用は売却・購入合わせて総額1,300〜1,400万円規模を想定する（今回の事例）
首都圏のタワマンは価格水準が高いため、「買い替え特例」として名が通っている制度が使えないケースも多い。だからこそ、3,000万円控除と軽減税率という2つの武器を最大限に使い切ることが重要だ。
私は10年という時間が、税制面でも資産価値の面でも、これほどの恩恵をもたらしてくれるとは購入当初には想像していなかった。タワマンは「長期保有」と「出口設計」をセットで考えることで、はじめてその本当の価値が発揮される。これから買い替えを考えている方の参考になれば、これ以上うれしいことはない。
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