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「2026年、タワマンの価格はそろそろ天井じゃないか？」
この問いを、ここ半年で何度聞いただろう。マンションコミュニティの共用ラウンジ、知人の不動産業者、SNSのタイムライン——あちこちで「天井論」が顔を出し始めている。
私は2015年に晴海のタワーマンション（70㎡）を5,500万円で購入し、2025年に同じマンション内の90㎡の部屋に買い替えた。約10年間、このエリアの不動産市場を間近で見てきた。売却益も経験したし、高騰する市場の中で買い直す苦労も知っている。
今回は、そんな実体験を持つ私の目線から、2026年のタワマン市場を分析する。「天井か否か」という問いに対する私なりの答えと、今後の判断に使える「3つのシグナル」をお伝えしたい。
2026年3月現在のタワマン市場——数字が示すリアル
まず感情論を抜きにして、現状のデータを整理しよう。市場を正確に読むには、「肌感覚」と「数字」の両輪が必要だ。
都心主要エリアの価格水準
東京カンテイや不動産経済研究所のデータをベースに見ると、2026年に入っても都心タワマンの平均坪単価は高水準を維持している。湾岸エリア（江東区・中央区・港区）では、坪400万円を超える物件が珍しくなくなった。
私が2015年に購入した晴海の物件は、当時の坪単価がおよそ260万円。それが2024〜2025年の売り出し事例では坪560〜600万円に達している。10年で2倍超——理屈ではわかっていても、実際の数字を目の当たりにすると驚く。
ただし、ここで注目すべきは「上昇率の鈍化」だ。2021〜2023年のような急角度の右肩上がりではなく、2025年後半から2026年にかけての上昇率はかなり緩やかになっている。価格水準は高いままだが、勢いは明らかに変わった。
成約件数と在庫の変化
もうひとつ見逃せない指標が「売り出し在庫数」と「成約件数」の比率だ。不動産流通機構（レインズ）のデータでは、2025年後半から東京都内の中古マンション在庫数が増加傾向に転じている。
在庫が増えるということは、売りたい人が増えているか、あるいは売り出しても買い手がつくまでの時間が長くなっているか、もしくはその両方だ。これは市場のモメンタムが変わりつつあることを示すサインとも読める。
私の体感とも一致している。2022〜2023年頃は、晴海周辺で売り出しが出るとすぐに問い合わせが入り、1〜2週間で申込が入る雰囲気だった。それが2025年後半から「2〜3ヶ月かけて成約」という事例が増えてきた印象がある。
「天井論」が囁かれる3つの理由
市場に「天井感」が漂い始めた背景には、いくつかの構造的な要因がある。
①日銀の金利正常化と住宅ローン金利の上昇
2024年から始まった日銀の利上げ方針転換は、住宅ローン市場に直接影響を与えた。変動金利型住宅ローンの基準となる短期プライムレートが上昇し、2026年現在、主要銀行の変動金利の優遇後金利は0.5〜0.7%台が中心になっている。
これは2020〜2022年の「0.3〜0.4%台」の時代と比べると、倍近い水準だ。たとえば8,000万円の借入を35年で組んだ場合、金利が0.4%から0.7%に上がるだけで、月々の返済額は約1万5,000円増加する。35年トータルでは600万円以上の差になる。
「ローンを組んで買う層」にとってのハードルが上がっているのは間違いない。これが購買意欲を徐々に押し下げる要因になっている。
②海外投資家の動向変化
2022〜2024年のタワマン価格高騰を牽引した要因のひとつが、円安を背景にした海外投資家の旺盛な購入意欲だった。円安局面では、外貨を持つ投資家にとって日本の不動産は「割安」に映る。特に港区・千代田区・中央区の高級タワーマンションは、アジア系富裕層を中心に活発に取引された。
しかし2025年以降、円相場は徐々に円高方向に振れており、外国人投資家にとっての「割安感」は薄れつつある。また中国経済の低迷も、中国系投資家の購買行動に影響を与えているとされる。
この「外需の一部剥落」が、価格上昇の勢いを削いでいる側面は否定できない。
③大量供給の予測と新築価格の高止まり
東京都内では今後3〜5年で大型タワーマンションの竣工ラッシュが続く見通しだ。再開発プロジェクトが複数エリアで同時進行しており、供給量の増加は避けられない。
一方で、建設コストの高止まりにより新築価格は依然として高水準を維持している。「新築が高すぎて中古に流れる」という構図は続いているが、中古市場への流入が増えれば、価格調整圧力が高まる可能性もある。
それでも「まだ下がらない」と見る反論——強気派の論拠
天井論に対して、「まだ価格は維持される」「むしろ上昇余地がある」という見方も根強い。その論拠を整理しておこう。
都心タワマンの希少性と代替不可能性
東京の都心に新たな土地は生まれない。特に湾岸エリアのように眺望・利便性・資産性を兼ね備えた立地は絶対的に希少だ。バブル崩壊後も、一等地の不動産は郊外に比べて値崩れが小さかった歴史がある。
「価格が高い」ことと「割高」であることは別の話だ。供給制約のある場所の資産は、需要が少し落ちたところで急落はしない。
インフレ環境と実物資産需要
日本がデフレを脱却し、インフレが定着しつつある現在、現金保有よりも実物資産を持ちたいという需要は引き続き強い。タワーマンションは「住める資産」として、インフレヘッジの側面を持っている。
私が2025年に同マンション内で買い替えをした理由のひとつも、「これ以上キャッシュで持ち続けることのリスク」を感じたからだ。インフレが続く環境では、不動産という実物資産に価値を置く考え方は合理的だと思っている。
富裕層人口の増加と格差拡大
タワーマンションを購入できる層——年収1,500万円以上、または潤沢な金融資産を持つ富裕層の人口は、日本全体ではなく東京に集中して増えている。株式市場の恩恵を受けた資産家、高額報酬の外資系・IT企業勤務者、相続財産を活用する世代など、「買える人」の絶対数は縮小していない。
需要が一定以上維持される限り、価格の急落は起きにくい構造がある。
10年オーナーとして私が感じる「3つのシグナル」
データや論拠の整理はここまでにして、ここからが私の本題だ。晴海のタワーマンションに10年住み、売却・買い替えを経験した私が、肌感覚で感じている「市場の変化を示す3つのシグナル」を紹介したい。
シグナル①：売り出しから成約までの「時間」が変わった
最も敏感な市場温度計のひとつが、「売り出してから買い手が決まるまでの日数」だ。
2022〜2023年のピーク時、晴海周辺では売り出しから1〜2週間で申込が入るケースが多かった。私が自室の売却活動を行った2024年末〜2025年初頭でも、内覧申込は早かった。
しかし2025年後半以降、マンション内の知人が売却活動をした話を聞くと、「2ヶ月経ってもまだ決まらない」「内覧は来るけど指値が入る」という声が増えてきた。これは買い手が慎重になり、交渉力を持ち始めた証拠だ。
売り手市場から、徐々にニュートラルな市場へ——この変化は価格水準の変動より早く、肌感覚で感じられる重要なシグナルだと思っている。
シグナル②：問い合わせの「質」の変化——指値と条件交渉の増加
不動産業者の友人から聞く話でも、2026年に入ってから「指値（値引き交渉）」が増えているという。
ピーク時は「定価で早く買わないと他の人に取られる」というプレッシャーが買い手を動かしていた。しかし今は「この物件、少し待てば下がるかも」という心理が働き、買い手が価格交渉を試みるケースが増えている。
指値の幅も変化している。以前は満額成約が当然だった局面から、「200万〜300万円の値引き要求」が普通になりつつある。これは売り手にとっては不利な変化だが、買い手にとっては久しぶりに「交渉できる市場」が戻ってきたことを意味する。
シグナル③：「売り急ぎ組」の出現——市場参加者の構成変化
これが最も重要なシグナルかもしれない。
金利上昇局面では、「変動金利で目一杯借りてタワマンを購入した層」の一部に、返済負担の増加という問題が生じる。特に2020〜2022年に低金利を活用して強気の価格で購入した人の中に、金利上昇と価格頭打ちという二重のプレッシャーを受けている人が出てきている。
「まだ下がる前に売ってしまいたい」という心理が働く売り手が増えれば、市場への供給が増加し、価格に下押し圧力がかかる。これは需給バランスの変化を示す重要なシグナルだ。
私のマンション内でも、2025年以降に売り出された部屋の中に「早期成約を優先した価格設定」と思われる事例がいくつかあった。これが例外的な動きなのか、トレンドになるのかは今後の観察が必要だが、注目しているポイントだ。
では今、買うべきか？売るべきか？——判断軸の整理
「天井論」と「まだ崩れない論」の両方を整理した上で、実際に行動を考えている人向けに判断軸を整理したい。
「売る」を検討している人へ
利益確定を優先するなら、2026年は「動くなら今のうち」という判断には一定の合理性がある。価格の高水準は維持されているが、成約までの時間が延び、指値も増えている現状では、「少し急いで出した方が好条件で売れる」可能性は十分ある。
特に、以下に当てはまる人は売却を真剣に検討してほしい。
- 変動金利で返済中で、金利上昇による負担増を感じている
- 購入から5年以上経過し、譲渡所得税の税率が下がる長期譲渡に該当している
- 売却益を使って住み替えや資産分散を考えている
- 管理費・修繕積立金の値上がりが家計に重くなってきた
売却を決断した場合は、一括査定サービスを使って複数社に査定を依頼することを強くおすすめする。私が2025年に売却した際も、査定価格に200万〜500万円の差があった。1社だけに頼ることは非常にもったいない。
「買う」を検討している人へ
「天井かもしれないから買うのを待つ」という判断は、一見合理的に見えて実は難しい。不動産価格の「天井」は、後から振り返って初めてわかるものだ。「待っている間にまた上がってしまった」という後悔は、過去10年で何度も繰り返された。
買いを検討する人への私のアドバイスは、「タイミングより条件を重視する」ことだ。具体的には以下を確認してほしい。
- 住宅ローンのストレステスト：金利が1〜2%上がっても返済できるか
- 出口の想定：売るとしたら何年後にいくらで売れるか（リセールバリュー）
- エリアの希少性：その立地は10年後も需要があるか
- 管理体制：修繕積立金は適切か、管理組合は機能しているか
これらをクリアしている物件であれば、多少のタイミングのズレは長期保有でカバーできる。
「保有継続」を選ぶ人へ
私自身が今いる立場がこれだ。2025年に買い替えたばかりで、すぐに動くつもりはない。
保有継続を選ぶ上で私が意識しているのは、「売れるタイミングに売れる準備をしておくこと」だ。具体的には、定期的に自室の査定額を把握すること（年1回は一括査定で相場感を掴む）、管理費・修繕積立金の将来予測を確認すること、そして「いくらになったら売る」という自分なりの基準を持っておくことだ。
感情的に「まだ上がるはず」と思って保有し続けるのではなく、客観的な数字と基準を持って判断する——それが長期的に資産を守る姿勢だと思っている。
まとめ：2026年のタワマン市場は「転換期の入口」
私の結論を一言で言うなら、「天井とは断言できないが、転換期には入っている」だ。
価格水準は依然として高く、都心タワマンの需要が消えることはない。ただし、急上昇局面は明らかに終わり、市場は「力強い上昇相場」から「価格水準を維持しながらも成約に時間がかかる調整局面」に移行しつつある。
10年オーナーとして私が感じる3つのシグナル——①成約までの時間の変化、②指値・条件交渉の増加、③売り急ぎ組の出現——は、いずれも「買い手優位への静かな転換」を示している。
この変化を正確に読み、自分の状況に合った判断をすることが、2026年のタワマン市場で資産を守る鍵になるだろう。「みんなが動いているから」ではなく、「自分の数字と基準で動く」——その姿勢を忘れないでほしい。
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