※当サイトはアフィリエイト広告を含みます。
「年収550万円で、5,500万円のローンなんて組めるわけがない」
「タワマンなんて、成功者が住む場所だ」
2015年、当時27歳だった私は、本気でそう思っていました。
都内のごく普通の企業に勤めるサラリーマン。貯金も決して多くはない。
しかし、ある「気づき」から、私は震える手で契約書にサインをしました。
場所は東京都中央区晴海。48階建てのタワーマンション、高層階の部屋です。
あれから10年。
その決断が、私の資産を（文字通り桁違いに）増やし、年収を6倍に引き上げることになるとは、当時の私は知る由もありませんでした。
この記事では、普通のサラリーマンだった私が、なぜリスクを取ってタワマンを買ったのか。その「勝算」と「葛藤」のすべてを公開します。
当時のスペックと購入物件
まずは、嘘偽りのない当時のリアルな数字を公開します。
- 購入時期：2015年（当時27歳）
- 当時の年収：約550万円
- 購入物件：東京都中央区晴海エリアのタワーマンション（新築）
- 部屋：高層階 / 3LDK（約70㎡）
- 物件価格：5,500万円
- 頭金：500万円（独身時代の貯金を全投入）
- 住宅ローン：5,000万円（変動金利）
今の市況からすると「5,500万円で晴海のタワマンが買えたの？」と驚かれるかもしれませんが、当時はまだ「湾岸エリア＝不便」というイメージが残っていた時期です。
それでも、年収の約10倍のローンです。
周囲からは「正気か？」「金利が上がったら破産するぞ」と猛反対されました。
晴海を選んだ理由：エリアの「伸びしろ」を読む
物件選びで最も時間をかけたのが、エリア選定でした。湾岸エリアの中でも晴海に絞った理由は大きく3つあります。
① 国家プロジェクトが後押しするエリア開発
2015年当時、晴海周辺には2020年東京オリンピックに向けた大規模な都市開発計画が動いていました。BRT（バス高速輸送システム）の整備計画、選手村の建設（現・晴海フラッグ）、そして勝どき・豊洲方面への交通アクセス改善。「国が予算を投じて開発するエリアの地価が下がるはずがない」という仮説は、素人なりに根拠のある読みでした。
② 割安感がまだ残っていた
同時期の港区・渋谷区・新宿区の新築タワマンと比べると、晴海は坪単価で10〜15%程度の割安感がありました。「都心から少し外れた湾岸」というイメージが、まだ価格に反映されていなかったのです。この歪みが縮まる前に入るのが、資産として買う際の鉄則だと考えました。
③ 海と空の開放感は、価格以上の価値がある
正直に言うと、データだけで決めたわけではありません。内覧で初めて高層階から東京湾を見渡したとき、「ここに住みたい」という感情が先に来ました。データと感情の両方が一致したとき、人間は強い決断ができるのだと思います。
なぜ、無謀なローンを組んだのか？
最大の理由は、「資産としての歪み」に気づいたからです。
当時、私は都内の賃貸マンションに住んでいましたが、家賃は月12万円ほど。
一方で、晴海の再開発エリアを調べると、5,000万円のローン返済額（月々約13万円）と、ほぼ変わらないことに気づきました。
「同じ金額を払って、何も残らない『家賃』と、資産になる（かもしれない）『ローン』。どっちがリスクなんだ？」
さらに当時の変動金利は0.6〜0.8%台という超低水準でした。月々の返済額は元利均等で約13万円前後。賃貸で払い続ける家賃と比較して、手元に残る資産の有無という観点で考えると、「ローンを組まないリスク」のほうが大きいと感じたのです。
「国が本気で開発するエリアの地価が、下がるはずがない」
この仮説だけを信じて、私は清水の舞台から飛び降りました。
住宅ローン審査のリアル：年収550万で5,000万は通るのか
「年収550万円で5,000万円のローンは通るのか？」——これが最大の不安でした。一般的に、住宅ローンの借入可能額は「年収の7〜8倍」と言われているため、550万円×8倍＝4,400万円が上限のはず。
実際に複数の金融機関へ相談した結果は以下の通りです。
| 金融機関 | 金利タイプ | 審査結果 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 都市銀行A | 変動0.625% | 5,000万円 可 | 勤続3年以上・正社員 |
| ネット銀行B | 変動0.57% | 4,800万円 可 | 担保評価が若干低かった |
| 信用金庫C | 固定1.8% | 4,500万円 可 | 返済負担率の基準が厳しい |
結果として、変動金利で5,000万円の審査が通りました。審査が通ったポイントは2つです。①当時の低金利環境で月々の返済負担率（約28%）が多くの金融機関の基準（35%以下）に収まったこと、②新築タワマン（担保評価が高い）だったこと。
今の金利水準（2024〜2025年に変動金利が上昇傾向）では、同じ審査が通るかは単純には言えません。ただ「試してみないと分からない」のも事実です。まず仮審査だけでも動いてみることをお勧めします。
[AD:住宅ローン]
10年住んで分かった「タワマンの魔力」
入居してからの生活は、劇的でした。
① 環境が人を変える
エントランスですれ違うのは、経営者や外資系勤務のエリートたち。彼らの立ち居振る舞いや高い意識に触れるうち、「自分ももっと稼げるようになりたい」という基準値が勝手に上がっていきました。結果、本業での昇進に加え、M&Aコンサルタントとしてのキャリアを開くきっかけになりました。住む環境が、交友関係を変え、目標水準を変え、行動を変えたのです。
② 含み益という「精神的余裕」
購入から数年で、マンションの査定額はぐんぐん上がっていきました。「いざとなったら、売ればプラスになる」という精神的な余裕が、仕事での大胆なチャレンジを可能にしました。借金を抱えているのに、なぜか守りに入らなかった。それは、資産が増えているという安心感があったからだと今は思います。
③ 高層階からの景色が、思考を変える
これは精神論に聞こえるかもしれませんが、毎朝東京湾を見ながらコーヒーを飲む時間が、自分にとっての「リセット」になっていました。視野が広がる環境は、文字通り視野を広げる。月並みな表現ですが、実際にそう感じた10年間でした。
資産としての成績：10年後の査定額
ここが最も気になる部分だと思います。詳細な売却額は別記事で公開していますが、概要だけお伝えします。
- 購入価格：5,500万円（2015年）
- 2025年時点の査定額：1億円超（複数社の査定平均）
- 含み益：4,500万円以上
- ローン残高：繰り上げ返済なしで約3,500万円台
もちろん、これは晴海エリアの再開発・オリンピック需要・都心マンション全体の価格上昇という、複数の追い風があったからこその結果です。「誰でも同じ結果になる」とは言えません。ただ、エリアと時期の読みが正しければ、普通のサラリーマンでも資産形成の手段として不動産が機能することは証明できたと思っています。
タワマン購入を検討している人へ：私が伝えたい3つのこと
1. 「買えるか」より「なぜ買うか」を先に決める
住むための家なのか、資産形成の手段なのか、あるいはその両方なのか。目的によって、選ぶべき物件もエリアも変わります。私の場合は「資産性8割・居住性2割」の感覚で選びました。その軸がぶれなかったから、長期で保有できたのだと思います。
2. エリアの「物語」を読む
再開発計画、交通インフラの整備、人口動態——これらは公開情報で調べられます。「今人気のエリア」ではなく、「これから人気になるエリア」に入ることが、資産性を高める鍵です。2015年の晴海がまさにそうでした。
3. ローンは「怖いもの」ではなく「道具」と考える
ローンは、自分の将来の収入を今に持ってきて資産に変える道具です。重要なのは、その資産が時間とともに価値を増すかどうか。賃貸で毎月払い続ける家賃は、何も生まない消費です。同じ支払いなら、資産になる可能性があるほうに回す——そのシンプルな発想が、私の出発点でした。
よくある質問（FAQ）
Q. 独身のうちにタワマンを買って後悔しませんでしたか？
後悔はまったくありませんでした。むしろ独身時代に買ったことで、生活コストをコントロールしやすく、繰り上げ返済に集中できた側面もあります。その後パートナーと暮らすようになっても、70㎡の3LDKは十分な広さでした。
Q. 変動金利で借りて、金利上昇のリスクはどう考えていましたか？
正直、金利上昇シナリオは常に頭にありました。対策として、月々の返済額を「固定金利だったとしたらいくらか」で試算し、その差額を毎月手元に残すようにしていました。仮に金利が上がっても手元資金で対応できる体制を作っておくことが、変動金利を選ぶ上での最低限のリスク管理だと思っています。
Q. 住宅ローン減税（控除）はどのくらい恩恵がありましたか？
購入当時の住宅ローン控除は最大10年間・年間最大40万円の所得税控除でした。私の場合、10年間で合計約300万円程度の節税効果がありました。これも実質的な購入コスト削減として、購入判断の後押しになった要素のひとつです。
Q. 2025年現在、タワマンはまだ買いですか？
価格水準は2015年と比較して大幅に上昇しており、同じ感覚では語れません。ただ「エリアの物語を読む」「資産性の歪みを探す」という本質は変わりません。2015年の晴海に相当するエリアが今どこかにあるとすれば、そこを探すことが今の正解だと思っています。
[AD:不動産一括査定]
まとめ：リスクを取らないことが最大のリスク
もしあの時、「年収が低いから」と諦めていたら、今の私は間違いなく存在しません。
タワマン購入は、単なる家の購入ではなく、「自分の未来への投資」でした。
27歳でローンを組んだことで、自分に「収入を上げなければならないプレッシャー」をかけました。そのプレッシャーが、本業でのキャリアアップとサイドキャリアの開拓を加速させ、結果として年収6倍という数字につながりました。タワマンが私を変えたのではなく、タワマンを買う決断をした自分が、自分を変えたのだと思っています。
「年収が低いから無理」と思っている方へ。大切なのは今の収入ではなく、「これから上げていく意思があるか」です。
次回は、この部屋を10年後に売却した時の「衝撃の売却額」についてお話しします。
（ネタバレですが、購入価格の2倍以上になりました）
＼ マンション購入・不動産投資の第一歩 ／
建築費高騰・供給減少の今だからこそ、プロに相談して最適な判断を。
トウシェルなら無料で不動産投資のプロとマッチング。
※ PR：トウシェル
コメント