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2025年、私は10年間住み続けた晴海の湾岸タワーマンション・高層階の部屋（約70㎡）を売却し、同じマンション内のより広い部屋（90㎡）を購入しました。
購入価格は1億8,000万円。
「せっかく売却益が出たなら、もっと都心の港区や千代田区のタワマンに行かなかったの？」
とよく聞かれます。
正直に言えば、港区や湾岸の他エリアのタワマンも内覧しました。品川・豊洲・有明・東雲……それぞれに魅力はありました。しかし最終的に「同じマンション内での住み替え」を選んだのは、感情的な愛着からではなく、徹底的に合理的な判断の結果です。
その理由を3つにまとめ、実際の数字・コスト・進め方のコツまで、包み隠さずお伝えします。
理由1：住環境の「確定した安心感」は1.8億円分の価値がある
不動産購入で最大のリスクは「住んでみないと分からないこと」に尽きます。
- 隣人・上階の騒音レベル
- 管理組合の意思決定の質
- 共用施設の混雑具合と利用マナー
- 朝のエレベーター待ち時間
- 宅配ボックスの充足率
- 管理員の対応の丁寧さ
これらは内覧や資料では絶対にわかりません。しかし10年間実際に住んできた私には、すべて答えがあるのです。
このマンションの管理組合は非常に活発で、大規模修繕の積立計画も健全です。住民の民度も高く、共用施設でのトラブルを一度も経験していません。それを知った上で1.8億円を投じるのと、「おそらく良いだろう」という期待のもとで新しいタワマンに1.8億円を投じるのでは、リスクが雲泥の差です。
「情報の非対称性」を自分に有利な方向で使うこと——これは投資における鉄則であり、居住者であることは最強のインサイダー情報を持つことと同義です。
「安心感」を数値化してみた
仮に、今住んでいるマンションに対する「不確実性プレミアム（ゼロリスク）」を100万円と見積もるとします。港区の新しいタワマンに移った場合、管理組合の質・住民層・騒音環境などを確認するのに最低でも1〜2年かかり、その間に「失敗した」と気づいても売却コストがかかります。売却の仲介手数料だけで数百万円。「確かめてから住む」という選択は、お金では買えない確実性をもたらします。
理由2：ライフステージの変化に「同じ場所」で応える
2015年、27歳で購入したときは夫婦2人でした。約70㎡の3LDKは十分すぎるほどの広さでしたが、子どもが成長するにつれて状況は変わっていきます。
部屋数は足りていても、問題はリビングの使い方です。子供が宿題をするテーブル、大人が仕事するスペース、夫婦がくつろぐソファエリア——これらが70㎡のリビングダイニングに同居すると、家族全員が「なんとなく窮屈」を感じ始めます。物理的な手狭さよりも、心理的な余白のなさが問題でした。
90㎡で何が変わったか
| 項目 | 旧部屋（70㎡） | 新部屋（90㎡） |
|---|---|---|
| LDK | 約16帖 | 約22帖 |
| 子供部屋 | 1室（共有） | 2室（独立） |
| ワークスペース | リビング兼用 | 専用スペース確保 |
| 収納 | ウォークインクローゼット1 | ウォークインクローゼット2 |
LDKが22帖になったことで、ダイニングテーブルとリビングソファを完全に分離できるようになりました。「食事をするエリア」「くつろぐエリア」「子供が遊ぶエリア」が自然と分かれ、家族全員の生活の質が上がりました。
さらに重要なのは、子どもの環境が何も変わらなかったこと。学区はそのまま、友達もそのまま、習い事の送迎ルートもそのまま。引っ越しによる子供への精神的負担がほぼゼロだったのは、親としても非常にありがたかったです。
理由3：資産価値の「歪み」を誰よりも早くキャッチできた
今回購入した部屋は、市場価格より若干割安なタイミングで出ていた物件でした。それをいち早くキャッチできたのは、10年間の居住経験から来る相場観があったからです。
外部のポータルサイトで同マンションの成約情報を追うより前に、マンション内の情報ネットワーク（知人の仲介業者・管理組合つながり）から「売り出し予定」の情報が入ってきました。正式に市場に出る数週間前に動けたことが、価格交渉においても有利に働きました。
居住者特権：情報の先行取得
- マンション専属の仲介業者とのつながり：売り出し前から「こんな部屋が出そう」という情報が来る
- 住民コミュニティの口コミ：「上の階の○○さんが引っ越す予定らしい」という情報も
- 管理組合の議事録：修繕計画・財務状況を把握しており、資産価値の判断材料が豊富
意外なメリット：引っ越しコストと手続きの圧倒的な楽さ
「同じマンション内」という選択には、住環境の安心感以外にも見落とされがちな実務的メリットがあります。
引っ越しコストが激安になる
同一マンション内の引っ越しは、移動距離が数十〜数百メートルです。私の場合、引っ越し業者への費用はわずか15万円（通常の遠距離引っ越しなら30〜50万円かかるケース）。エレベーターを使った縦移動のみで、半日で引っ越しが完了しました。大型家具の搬出入が最小限で済むのも大きなポイントです。
住所変更手続きが最小化される
通常の引っ越しで最も骨が折れるのが住所変更手続きです。銀行・証券口座・クレジットカード・免許証・各種サブスクリプション・子供の学校関係……膨大な数の変更手続きが待っています。しかし同じマンション内なら、変更が必要なのは部屋番号だけ。多くのサービスでは「住所変更」ではなく「号室変更」のみになるため、手続きの数自体が大幅に減ります。
売買のタイミング調整がしやすい
通常の住み替えでは「売ってから買う」か「買ってから売る」かのタイミング調整が非常に難しく、仮住まい費用や二重ローン問題が発生します。しかし同じマンション内なら、一時的に2部屋を持ちながら引っ越し作業をゆっくり進めることができます。私も数週間、旧部屋と新部屋を同時に使いながら荷物を少しずつ移動させました。この「余裕」が精神的に非常に助かりました。
実際の数字を全公開：売却・購入・諸費用
参考までに、今回の住み替えの実際の収支を公開します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 旧部屋（70㎡）売却価格 | 1億4,000万円 |
| 新部屋（90㎡）購入価格 | 1億8,000万円 |
| 差額（追加調達額） | 4,000万円 |
| 仲介手数料（売却時） | 約440万円 |
| 登記費用・諸費用（購入時） | 約180万円 |
| 引っ越し費用 | 15万円 |
| 実質の持ち出し合計 | 約4,635万円 |
最初は「4,000万円の追加負担」という数字に正直ひるみました。しかし冷静に考えると、旧部屋は2015年に約5,500万円で購入し、2025年に1億4,000万円で売却しています。10年間で約8,500万円の含み益が生まれた計算です。その実績をもとに「同じ環境でもう一度」に賭けることは、感情論ではなく合理的な判断だと自分に言い聞かせました。
また、追加した4,000万円分は住宅ローンを活用しています。低金利環境でのレバレッジ活用は、タワマン資産形成の基本戦略でもあります。
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マンション内住み替えをうまく進める5つのコツ
同じマンション内での住み替えを検討している方に向けて、私が実際に経験して気づいたコツをまとめます。
1. 管理組合・掲示板の情報を常にチェックする
売り出し前に掲示板や住民メーリングリスト（マンションによってはLINEグループ）に情報が出ることがあります。「○○号室が来月から空きます」という非公式情報が、ポータルサイトより早く入ってくることも。日頃から管理組合の活動に関わっておくことが、情報入手の近道です。
2. マンション専属の仲介業者と関係を作る
タワーマンションには、そのマンションを専門に扱う仲介業者が存在することがあります。彼らは売主・買主双方を知っているため、未公開段階での情報提供や価格交渉の仲介をスムーズにしてくれます。「いつかこのマンション内で買い替えたい」と早めに伝えておくだけで、優先的に情報を回してもらえる関係が作れます。
3. 先に購入、後から売却の順番を検討する
資金力があれば「先に新部屋を押さえ、旧部屋を後から売る」順序が安心です。売り急ぐ必要がないため、旧部屋の売却価格を妥協せずに済みます。二重ローン期間中の金利負担はありますが、売り急ぎによる数百万円の価格ダウンを防げると考えれば十分元が取れる場合が多いです。
4. 管理費・修繕積立金の変化を必ず確認する
同じマンションでも、部屋の広さ・階数・向きによって管理費・修繕積立金の月額が変わります。70㎡から90㎡への住み替えでは、管理費が月2〜3万円増えることも珍しくありません。毎月のランニングコスト変化をしっかり試算してから動きましょう。
5. 今の部屋の査定から始める
「住み替えなんてまだ先の話」と思っていても、まず現在の部屋の市場価値を把握することが第一歩です。査定額を見て驚くことも多く、「こんなに上がっているなら動けるかもしれない」という気づきが行動のトリガーになります。
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よくある質問（FAQ）
Q. 同じマンション内の住み替えは仲介手数料を節約できますか？
売却と購入それぞれに仲介手数料がかかる点は通常の住み替えと同じです。ただし、同じ仲介業者が売買双方を扱う「両手仲介」になりやすく、交渉次第で割引を引き出せる可能性はあります。私は売却側の手数料を若干値引いてもらいました。
Q. ローンの審査は再び厳しくなりますか？
旧部屋の売却益でローン残債を清算した後に新規ローンを組む場合、審査は新規購入と同じ扱いです。ただし既存物件の売却益という「実績」があるため、銀行の評価は一般的に良好なことが多いです。複数銀行に事前審査を申し込んで比較することをおすすめします。
Q. 「同じマンション内」という買い替えは珍しいですか？
大規模タワーマンション（500戸以上）では実は珍しくありません。特に10〜15年経過したタワマンでは「住み替え組」が一定数います。管理組合のベテランメンバーに聞くと、「あの部屋も、この部屋も、もとは住民が買い替えた」というケースが意外と多いことに気づきます。
結論：タワマンすごろくの正解は「自分の知っている場所」にある
小さな部屋からスタートし、含み益が出たら売却して、より広い部屋へ移る——いわゆる「タワマンわらしべ長者」は決して夢物語ではありません。
年収550万円からスタートした私でも、10年かけてここまで辿り着けました。そして次の住み替え先として選んだのは、知らない土地の知らないタワマンではなく、10年間が証明してくれた「信頼できる場所」でした。
不動産における最大の武器は情報です。居住者であることで得られるインサイダー的な情報優位性を活かすこと——これが「同じマンション内住み替え」の本質的な強みです。
まずは今の部屋の査定価格を確認し、「次の一手」を考え始めることから、あなたのタワマンすごろくも動き出します。
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