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「2026年の今、タワマンを買ってもいいのか？」「もう売り時を逃したのか？」——この2年ほど、SNSや不動産掲示板でこんな議論が絶えない。
2024年3月に日本銀行がマイナス金利を解除して以来、住宅ローン市場は静かに、しかし確実に変わった。「低金利時代の終焉」という言葉が不動産業界に漂い始め、タワマン購入を検討していた人が立ち止まり、すでに保有している人が売り時を模索するという場面を、私自身の周囲でも何度も目にしてきた。
私は2015年に晴海のタワーマンション（70㎡）を5,500万円で購入し、2025年に同一棟の90㎡に買い替えを行った。11年間にわたって湾岸タワマン市場を内側から見続けてきた人間として、2026年春の市場をどう読んでいるかを、できるだけ率直に書いてみたい。あくまで一人のオーナーの視点であることはご承知おきいただいた上で、参考にしていただければ幸いだ。
1. 2026年春の金利環境：何がどう変わったのか
日銀の利上げは「緩やかだが着実」に進んでいる
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、同年7月には政策金利を0.25%に引き上げた。2025年1月にさらに0.5%、そして2026年初頭には0.75%まで段階的に引き上げている（2026年3月現在）。
「0.75%なんてまだ低い」と感じる方も多いかもしれない。確かに欧米の政策金利と比べれば低水準だ。しかし日本の住宅ローン市場において重要なのは「変動金利が連動する短期プライムレート」であり、こちらはすでに動き始めている。
主要銀行の変動型住宅ローン店頭基準金利は、2023年末時点では概ね2.475%だったものが、2026年春現在では2.8〜3.0%前後まで上昇している。「実質適用金利（店頭金利から優遇幅を引いたもの）」は依然として0.8〜1.2%程度と歴史的低水準だが、方向性は明確に上向きだ。今後さらに1〜2回の利上げが行われた場合、実質適用金利が1.5〜2.0%台に到達するシナリオも視野に入ってきた。
固定金利はすでに先読みで上昇している
10年固定・全期間固定の住宅ローン金利は、長期金利（10年国債利回り）と連動する。日銀の利上げ観測・国債買い入れ縮小の影響で、10年国債利回りは2026年春に1.5%前後で推移しており、住宅ローンの10年固定は主要銀行で1.8〜2.2%程度、35年全期間固定は2.2〜2.8%程度となっている。
2015年に私が選んだ「35年固定0.8%」という条件と比較すると、現在の全期間固定はおおよそ3倍近い水準だ。「当時の低金利は異常だった」と今さらながら痛感するが、それほど市場環境が変化したということでもある。
2. 2026年春のタワマン価格動向：エリア別の温度差
都心3区（千代田・中央・港区）：依然として高値圏を維持
私が住む晴海（中央区）を含む都心3区のタワーマンションは、2026年春時点でも高値圏を維持している。2020年比で㎡単価が平均40〜60%上昇しているエリアも珍しくない。
晴海については、東京2020オリンピックの選手村跡地を再開発した「晴海フラッグ」の影響が大きい。2023〜2024年にかけて入居が始まったこの大規模プロジェクトにより、エリア全体の認知度と生活インフラが一気に底上げされた。晴海フラッグのタワー棟は当初の分譲価格から既に20〜30%プレミアムがついた状態で中古市場に出ているケースも珍しくなく、それが周辺既存物件の価格帯にもポジティブな影響を与えている。
港区（港南・芝浦・海岸エリア）も同様で、大型再開発の進展と外国人富裕層・法人需要の強さが価格を下支えしている。「億ション」が当たり前になったこれらのエリアでは、2〜3億円台の物件が「値ごろ感がある」と評されるほど価格感覚が変わってきた。
湾岸エリア（豊洲・有明・東雲）：物件年齢による二極化が鮮明に
豊洲・有明・東雲といった湾岸エリアは、物件によって明暗が分かれてきた。駅直結の新しい大規模タワーや、共用施設が充実した物件は依然として需要が旺盛だ。一方で、2000年代前半竣工の築20年超物件は、修繕積立金の値上がりリスクや設備の陳腐化が購入検討者に意識され始め、新築・準新築との価格差が縮まりにくくなっている。
豊洲は商業・教育環境の充実もあって実需層の支持が厚く、子育て世帯からの根強い人気が続く。ただし2016〜2018年頃に「豊洲ブーム」で購入した方が、10年が経過した今、売却を考えるタイミングに差し掛かっており、中古在庫が今後増加する可能性も指摘されている。
城東・城北エリア（墨田・足立・荒川）：金利上昇の影響を直接受ける
墨田区・江東区・足立区など、かつて「手の届く都内タワマン」として注目されたエリアでは、金利上昇の影響がより直接的に価格に出やすい。このエリアの主な買い手である年収700〜1,000万円台のファミリー層は、ローン返済余力が都心富裕層ほど大きくないため、月次返済額の増加が購入意欲を抑制しやすい。
2024〜2025年の成約件数が前年比でやや減少傾向にあるエリアも出てきており、売却希望者が価格を若干下げないと売れないケースが散見されるようになっている。「タワマンは全部強い」ではなく、立地・築年・管理水準によって市場は明確に分断されているのが2026年の現実だ。
3. 今は「買い時」か？——購入検討者へのメッセージ
「価格が下がるまで待つ」戦略は都心では機能しにくい
「金利が上がったんだから、不動産価格が下がるまで待てばいい」という声をよく聞く。しかしこれは、都心タワマンの価格が必ず下落するという前提に立った話だ。そして都心タワマンについては、その前提が過去に何度も外れてきた。
2008年のリーマンショック時でも、東京都心の優良タワマンは一時的に5〜10%下落した程度で、3〜4年後には下落前の水準を超えて回復した。2011年の東日本大震災後も、湾岸エリアは「液状化リスク」への懸念で一時的な敬遠があったものの、2〜3年後には需要が戻った。「暴落を待って結局買えなかった」という後悔談は、私の周囲でも何人もいる。
もちろん、未来のことは誰にも分からない。リーマン超えの金融危機や大規模自然災害が起きれば、都心タワマンも無傷ではない。ただ、「待てば必ず安くなる」という前提で戦略を組むのは、リスクが高いということは理解しておいたほうがいい。
金利上昇局面での「返済シミュレーション」は必須
金利上昇は確かなリスクだ。特に変動金利を選ぶ場合、現在の低い適用金利（0.8〜1.2%程度）に慣れすぎると危険がある。金利が2%・3%まで上昇した場合の月次返済額を必ずシミュレーションしておくべきだ。
例えば、6,000万円の借入を35年・変動0.9%で組んだ場合の月次返済額は約16.5万円だが、同じ条件で金利が2.5%に上昇すると月次は約21.4万円になる。月々5万円弱の差は、年間60万円近くの支出増だ。これが家計に与えるインパクトを、借入前に冷静に試算することが不可欠だ。
購入時の返済シミュレーションで確認したいポイントをまとめる。
- 変動金利を選ぶ場合、適用金利が2%・3%になったときの月次返済額を計算する
- その返済額が手取り収入の30%を超えないかを確認する（できれば25%以下が理想）
- 固定期間選択型（3年・5年・10年）と全期間固定のトータルコスト差を試算する
- 繰り上げ返済の原資として、手元に物件価格の10〜15%程度の流動性資産を残しておく
「買い時」の本質は価格より自分のライフステージ
11年間タワマンオーナーをやってきて確信していることがある。「買い時」を市場のタイミングで判断しようとすること自体が、そもそも間違いに近い。
私が2015年に購入を決めたのも、「今が底値だから」という判断ではなかった。結婚して子供が生まれ、「晴海という街で根を張って暮らしたい」という意思があったからだ。生活の軸が定まっていたから、ローンを組む覚悟ができた。そして10年後、その選択が資産形成にも寄与した——しかしそれはあくまで結果であって、目的ではなかった。
収入が安定している、家族構成が固まってきた、働く街と住む街の距離感が合う——そういう条件が揃ったタイミングこそが「個人にとっての買い時」だと、私は今も思っている。
4. 今は「売り時」か？——現オーナーへのメッセージ
売却を検討するオーナーの4つのパターン
現在、タワマンの売却を検討しているオーナーには、大きく4つのパターンがある。
- 資産ピークアウト懸念型：「今が最高値に近い。含み益を確定させたい」という心理
- ライフイベント型：転勤・子供の独立・親の介護・リタイアなどで住み替えを検討
- ローン負担増対応型：変動金利の返済額が増加し、資産売却を検討せざるを得ない状況
- 相続・税務対応型：親からの相続対策や、節税目的での売却・買い替え
どのパターンに該当するかによって、「売り時の判断基準」は全く異なる。一概に「今が売り時」「今は売るな」とは言えない理由がここにある。
「売り時」を判断するための3つの指標
私が2025年に同棟90㎡への買い替えを行った際、売却判断の根拠としたのは以下の3点だ。参考にしてほしい。
① 税引き後の実手取り額を計算する
売却価格から購入価格・仲介手数料・リフォーム費用・譲渡所得税を引いた「実手取り額」を計算することが最優先だ。保有期間が5年超（長期譲渡所得）か5年以下（短期譲渡所得）かで税率が大きく変わる。長期は約20%、短期は約39%だ。購入から5年未満の方は、売却タイミングを慎重に考えるべきだ。
② 長期修繕計画を確認し、積立金値上がりのリスクを把握する
マンションの大規模修繕は通常12〜15年サイクルで実施される。第2回・第3回の修繕が近づいているタイミングでは積立金の大幅値上がりが起きやすく、これが購入希望者の購入意欲を下げ、物件価格に影響することがある。売却前に管理組合の長期修繕計画書を入手して確認することを強くお勧めする。
③ 次の住まいのビジョンを先に固める
「高く売れる今が売り時」と言っても、その後の生活設計が定まっていないと意味がない。売却後に賃貸に移るのか、エリアを変えて購入するのか、地方移住するのか。出口と入口をセットで考えることで初めて「自分にとって売り時かどうか」の答えが出る。
5. 金利上昇時代のタワマン保有戦略
変動金利保有者が今すぐ確認すべきこと
現在、変動金利でタワマンを保有している方は、まずローン状況の点検から始めてほしい。具体的には以下の行動が考えられる。
- 残債と現在の物件市場価格の比較：残債が時価を上回るオーバーローン状態になっていないかを確認する
- 繰り上げ返済の検討：手元流動性に余裕があれば、元本を減らして利息負担を軽減する
- 固定金利への借り換え検討：全期間固定金利がまだ2%台前半で借り換え可能なうちに、コスト計算をしておく価値はある
- 金利上昇シナリオでの収支シミュレーション：適用金利が1.5%・2.5%になった場合の月次返済増加額を試算し、家計への影響を把握する
「資産としてのタワマン」を長期保有する場合の考え方
不動産は短期売買には基本的に不向きだ。売却時の仲介手数料（物件価格の約3%＋6万円）、購入時の諸費用（物件価格の5〜8%程度）、登録免許税・不動産取得税など、売買のたびにコストがかかる。1億円の物件を売買するだけで、売買双方のコストが合計1,000〜1,500万円規模になることも珍しくない。
私が2015年の購入から2025年の買い替えまで10年間保有を続けられたのも、「ここに住み続けたい」という明確な意思があったからだ。資産価値上昇は、長期保有という選択の結果として付いてきたものに過ぎない。「値上がりするから保有する」という逆算的な発想では、市況が変わった瞬間に判断が揺らいでしまう。
金利上昇はすべての人に同じように悪いわけではない
金利上昇は画一的に「不動産市場に悪い」とは言いきれない。現金・金融資産の比率が高い富裕層や、ローン残債の少ないオーナーにとっては、むしろ金融資産の運用利回り向上というメリットもある。
問題になりやすいのは、フルローンに近い形で高額タワマンを取得し、手元流動性が乏しい状態の保有者だ。月次返済増加が家計を圧迫し始めると、「売りたくない物件を売らざるを得ない」という最悪のシナリオにつながる。自分がどのポジションにいるかを冷静に把握した上で、先手を打つことが重要だ。
6. 2026年後半〜2027年にかけての市場展望
金利はどこまで上がるのか——現時点での読み
2026年3月現在、日銀の政策金利は0.75%だ。市場参加者の間では、2026年末までに1.0%への追加利上げが1〜2回あるという予測が主流となっているが、賃金上昇の持続性・海外経済の動向（特に米国の景気減速リスク）次第で変わりうる。
少なくとも2019年以前のゼロ金利・マイナス金利に「当面は戻らない」というのが、市場のコンセンサスだ。「いずれ金利はゼロに戻るから今の変動金利は一時的な上昇に過ぎない」という楽観シナリオを前提に資金計画を組むことは、2026年の状況ではリスクが高いと考えたほうが無難だろう。
都心タワマン価格は「横ばい〜緩やかな調整」が現実的シナリオ
複数の不動産シンクタンクのレポートや、業界関係者との対話を踏まえた私の感触では、都心タワマンは2026〜2027年にかけて「暴落」ではなく「横ばいから緩やかな調整」のシナリオが最もありそうに見える。
大幅な価格下落が起きるとすれば、以下のような外部ショックがトリガーになる可能性が高い。
- リーマンショック規模の世界的金融危機の再来
- 日本国債の信用不安に伴う急激な金利急騰
- 直下型大規模地震などによる湾岸エリアへの需要喪失
これらは「確率ゼロではないが、現時点では低確率シナリオ」だ。ただし、確率が低いからといって備えをゼロにしていいわけではない。タワマンへの資産集中リスクを意識しながら、金融資産との分散を保つことは、どんな局面でも重要な視点だ。
長期的には「街の人口動態」が鍵を握る
10〜20年のスパンで考えると、日本全体の人口減少は都心タワマンの需要にも少なからず影響する。若い世代の購入余力が低下する中で、価格水準が維持されるかどうかは、外国人富裕層・海外法人・高齢富裕層の需要がどこまで下支えするかにかかってくる。
晴海エリアについて言えば、晴海フラッグの大規模開発によって約2万人規模の新住民が加わり、商業施設・学校・公園が整備され、「街の重力」が大きく変わった。2015年に私が購入した当時は、正直「住みやすいが知名度はそれほど」というエリアだったが、今は全国的な認知度を持つエリアになった。こうした「街の変化」を10年単位で感じながら住んでいると、単純な金利と価格の相関だけでは語れない複雑さがあることを実感する。
まとめ：2026年春のタワマン市場、私の結論
最後に、私なりの結論を整理したい。
購入検討者へ：都心タワマンは「安くなるまで待てば必ず買える」市場ではない。金利上昇は確かなリスクだが、返済シミュレーションをしっかり行い、長期保有を前提に自分のライフステージと照らし合わせて検討するなら、今も悪くない選択肢だ。「焦りは禁物」だが、「待つコスト」も実は大きいことを忘れないでほしい。
現オーナーへ：変動金利保有者は今すぐローン状況の点検を。「売り時」の判断は市場のタイミングだけでなく、自分の次のステップと税引き後の実手取り額で考えることが本質だ。含み益があるうちに出口戦略を考えておくことは、焦りではなく「準備」だ。
11年間タワマンに住んで分かったことが一つある。「市場を読むこと」より「自分の生き方に合った住まいを選ぶこと」のほうが、長期的には正解に近い。相場は必ず上下するが、「ここに住んで良かった」という満足感は、相場には左右されない。
引き続き、リアルなオーナー目線での情報を発信していきます。
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